大型开发商的二手房价格，就真的不容易降价吗？

常听人说：“想要买二手房，选大型开发商的就好。既有资产价值，又不容易降价。”

相信不少想去日本购房的人，都对大型名牌开发商抱有这样的印象吧。事实上，和一般的二手房相比，这种情况也并非绝对。下面，就让我们以房价动向为基准，从数据出发，看看两者的区别。

我们调查了在东日本不动产流通机构（东京千代田区）登记的，东京23区内的2013年1月到2018年3月的二手房信息。其中，我们把住友不动产、大京、东急不动产、东京建物、野村不动产、三井不动产（住宅）、三菱不动产（住宅）这7家公司的二手房分类至“大型名牌开发商二手房”。这类二手房共计1万6174套。

在此之外的旭化成不动产（住宅）、COSMOS INITIA、新日本建设、积水建房、TAKARA LEBEN、MORIMOTO等中坚中小规模开发商的二手房分类至“一般二手房”。

我们调查了2013年以后平均成约单价的价格动向，以及房龄差会产生多大的价格变化。

价格上升率，大型开发商略胜一筹

首先来看一下每年的平均成约单价。下图是以2013年价格按100来算的价格动向图。我们看到2013年以后，东京都圈的二手房成约价格在逐年上涨。

2015年大型开发商的价格上升率一下子上涨了好多，在那之后又和一般的二手房价格推移没有区别。看来还不能说大型开发商就比一般的二手房更容易涨价。

不过，上图中一般二手房的平均房龄是18.9年，大型开发商是12.1年。一般来说，二手房在房龄15年以内降价很快，之后降价会变平缓。如此一来，房龄较小的房屋降价比较厉害，与之相对的价格上升空间会受到限制。

为了公平起见，我们把大型开发商的房龄较小的房屋数据剔除，以平均房龄18.6年为基准，再做一次价格动向图。结果如下图，2016年以后大型开发商的价格上升率得到了一定提升。

大型开发商的房龄越小，降价率越大

接下来，看房龄的差距给成约价格带来的影响。

每年的成约信息中有各种各样的房子，房龄信息混乱，因此我们对那一年的交易信息做了回归分析，算出房龄增长1年的平均降价单价。以平均降价单价除以平均成约单价，算出“房龄增长1年平均降价率”，如下图所示。

首先看下大型开发商的平均房龄12.1年，一般二手房18.9年的情况。

以上图来看，大型开发商降价更容易。也许是因为我们取得的数据中大型开发商的平均房龄为12.1年，平均下降率比一般二手房更大。

公平起见再来看看房龄同为18.6年的情况，如下图所示。

两者的差别有所缩小，但是可以看出大型开发商还是更容易降价的。

笔者以为，二手房的房龄越大，不管是不是名牌都有往同等价格水平收缩的倾向。而房龄越小，则大型开发商的房子越贵，那么经过1年房子的降价率就更高。

购买二手房，不一定非要选大型开发商

可以说，大型开发商对于二手房市场整体价格上升具有一定抬高作用，而比一般二手房有更高的降价率。

所以并不一定大型开发商的资产性就更高，和其他二手房相比不容易降价。决定资产价值的第一要素是地段，而非开发商的品牌效应。而且，笔者认为，房子里住着的人对于房子的管理花费的精力，以及花时间形成良好的交流沟通方式，也是影响房屋价值很重要的一环。

所以，选二手房，不要只根据开发商品牌来判断，而应该更关注房子本身。

（责编：Eric）

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