均价1.1亿楼盘开卖即售罄！日本房市开始反冲了？
发布: 2020/11/30 更新: 2024/10/30
如今，一场疫情不仅彻底改变了整个世界，还让日本的土地价格发生了一些变化。如今2020年临近尾声，日本的土地价格还会下降吗？新冠病毒究竟还会对日本房产产生什么影响？
神居点睛
自2012年日本政府从民主党更换为自民党以来，土地价格一直持续上涨，并在2017年达到顶峰后处于平稳状态。
而如今，一场疫情不仅彻底改变了整个世界，还让日本的土地价格发生了一些变化。如今2020年临近尾声，日本的土地价格还会下降吗？新冠病毒究竟还会对日本房产产生什么影响？
#由于新冠影响，房价地价变得不确定
此前我们也分析过，从日本国土交通省在8月29日公布的7月1日的标准地价来看，自2017年连续3年上涨后出现了首次下跌。
其中全国平均的浮动率比上年下降了0.6％，商业用地也自2015年连续5年上涨以来首次下降了0.3％。而在去年，农村的商业用地就已经出现了下降，这是农村商业用地连续28年以来的第1次下降。城市的住宅房屋价格下降了0.7％。
各种用地的土地价格下降似乎使得日本房产的未来产生一定的不确定性。
如果世界各国的经济发展依旧持续缓慢恢复下去的话，那各国的房地产市场都将出现一定程度的下跌，但事实是，目前房屋世界正在蓬勃发展。
根据植信投资研究院发布的全球房地产2020年9月报告中的数据，2020上半年中国国内的房价涨幅整体可控，新建与二手增速比较稳定，只是一线重点城市房价在短期内上涨的压力较大。
与此同时，100个大中城市土地挂牌均价同比增长了5.6%，地价有所反弹。主要因为二、三线城市的土地拍卖价格显著回升，这示意着接下去二、三线城市房价增速将会出现小幅上涨。
北美方面，房价在上半年的增速进一步走高，建筑业需求已经开始有回暖迹象，尤其是在7月，北美房价上涨势头持续扩大，美国FHFA房价增速同比达到6.5%，竟然还达到了2018年6月以来的涨幅最高点。
美国8月的新建建筑销售同比增长16.8%，其中住房销售年化首次超过100万，新建建筑的开工同比增速保持在9%以上，行业似乎非常景气。
加拿大方面也同样，全国新建建筑的房价在8月同比增长了2.1%，渥太华和蒙特利尔地区房价涨幅同比均实现两位数增长。
这样看来，似乎「后疫情效应」并没有给全球房屋和土地市场来上重重一击，反而「托着」房价地价实现软着陆，这使得日本房地产的前景又好像并没有刚才说的那么「不确定」。
事实上，对日本房产的「不确定性」主要是由于游客数量的锐减。
日本是个观光大国，每年光因旅游而产生的经济能占到GDP的约2%，高的时候甚至能达到3%。在新冠病毒蔓延之后，来访日本的外国人大幅减少，再加上日本政府在今年上半年出台的限行限制，导致商铺、酒店以及民宿等的销售额大幅度下降，从而影响了整个日本不动产市场。
此外，新冠传播期间，各国都相应出台了出入境限制，使得原本想要在今年进行海外资产配置的投资者对日本市场产生了很大的不确定性。
#远程办公反让住房需求上升
在东京的银座、新宿和大阪的道顿堀等地区，地价的下降比较明显，在金泽市中心甚至一度跌了4.5％。游客对商店和酒店的需求都减弱了，尽管政府致力于通过「Go To」计划来刺激经济，但是国内的消费力度完全抵不上每年的游客。
不过在一些二三线的近郊旅游区，酒店和商业设施的房地产交易反而蓬勃发展，价格有所增长。
自从政府提倡各大企业采用远程办公之后，一些公司就已经宣布将减少办公楼层。
尽管这对于当下的控制疫情而言确实是一件好事，但是大多数办公室租赁合同都是长期合同（3~5年居多），一方面取消租赁合同对于公司而言是一笔损失，另一方面这些被退租的商业用大楼此时也招不到适合的租赁方，对于大楼所有者也是一笔损失。
相对应的，商业用大楼的空置率增高，市场冷清，但是住宅用房却在疫情初期的小幅下跌后，现在有了一小波上涨热潮。
尤其是日本的二手房市场，现在已经恢复了活力。东京都8月的二手公寓交易数量同比增长18.2％，平均价格同比增长5.3％。尤其是在东京的三个中心区（千代田区、中央区和港区），当地的二手公寓单价甚至达到了历史新高，库存房的数量持续、稳定的下降，新旧二手房都有这一趋势。不过新建公寓的销售数量较上年同月略有下降，但总体已经有上升趋势，除大都市以外，二三线城市签约的合同率为68.5％，也算合理。
住房需求上升其实也有据可循。
此前，总部位于东京都千代田区的Open House也对东京都及埼玉县、千叶县、神奈川县的600名年龄在20至49岁、并且在东京生活的男性、女性职员进行「新冠病毒影响下的住房意识调查」。
此项调查的结果表明，尽管新冠病毒仍在蔓延，但是在市中心工作的职员对周边车站以及市中心的需求仍旧高涨（很大程度上考虑到今后恢复正常工作后的通勤交通问题）。大约80%的人依旧想住在市中心，并且同时考虑「市中心+离车站近」的人占7.5%。
甚至在调查对象中，那些生活在距离市中心有一定距离的人依旧表示，无论是否有新冠病毒，自己现在比以往更加想要生活在市中心（此类人大约占30%）。
随着新的生活与工作方式改变，目前大多数上班族呆在家里的时间相比新冠之前平均每日要增加3个小时，即使在新冠病毒彻底肃清之后，这些受调查的上班族中的68.2%也依旧希望能够继续增加居家时间。
对于「一户建」这种独立的房型，其需求可能将在未来的一段时间出现暴增。调查中有50%的人认为，通过这次的新冠病毒，日本的「一户建」房型应该更适合日本上班族今后的生活与工作状态。
#均价1.1亿的新建住房开卖即售罄
新冠病毒对上班族目前的选房意识产生的影响还是挺大的，无论是买房还是租房，「通勤时间少」已经不再是绝对要考虑的对象，反而像是周边的商业配套程度、社区环境、房间数等等成为并行考虑的条件之一。
甚至一些收入较高的上班族，他们或许将不再拘泥于只有一处居住地，有少部分的日本职员目前也在考虑是否将尝试多据点的生活方式，「如果能在市中心有一套房屋，同时在郊区再有一处，可能会更加适合当前的生活」。
根据房地产经济研究所发布的「2020年9月东京都会区公寓市场趋势」报告中，当月发布的新公寓数量为2,477件。与去年同月（2,359件）相比，增长了5.0％，与上个月（1,669件）相比，增长了48.4％。
不仅如此，二手房的销量也涨幅强劲。根据东日本房地产发布的「2020年9月二手公寓月报」中显示，签订的合同数为3,328件，比去年同月（3,589件）减少了7.3％。
哪怕对于今年8月来说，成约件数有所减少，但仍不妨碍这是自1990年5月以来成约率高的月份之一。
位于东池袋的「プラウドタワー东池袋ステーションアリーナ」新建住宅楼，平均价格为1.1亿日元（约合人民币695万）， 虽然价格已经高到令人望而却步了，可在第一期的预定售卖中，115户所有的户型还是直接售罄。
其实种种迹象都在表明，新冠疫情对于日本不动产的影响，其实还是和此前的90泡沫以及雷曼兄弟的崩盘有所不同。
此次日本、美国以及欧洲大部分国家同时实行货币宽松政策，通过实施无限的货币宽松来防止金融体系的崩溃。同样是经历了新冠蔓延的经济打击，相较于欧美，在受影响轻微的亚洲国家之中，日本不动产市场展现出很强的韧性。
日本的经济规模巨大，使得潜在的日本买卖机会会比别的国家要多。这也是为什么海外投资者正在提高对日本的关注的原因之一。
参考资料：
[1].コロナ祸でも都心で即完売マンションあり！
「プラウドタワー东池袋ステーションアリーナ」など、駅直结の注目物件は？新筑・中古マンション动向（2020年11月）
[2].2020年の地価は下落へ転换？ 分野别にみるコロナ祸の影响
[3].2020日本土地价格公示
[4].新华网：全球房地产2020年9月报告
[5].テレワーク导入率は47%に増加。在宅ワーク継続による住まいのニーズ変化も
[6].「新型コロナ祸を受けたテレワーク×住まいの意识・実态」调查発表！～テレワーク継続时には、48%が间取り変更を希望し、24%が住み替えを希望している结果に～
[7].コロナ祸で「住まいの考え方に変化」3割 すむたす调べ
[8].2020年 コロナ祸を受けたこれからの住まい意识・実态・ニーズ调查
[9].【コロナ祸における「住まい选び」に関する意识调查】コロナの影响で约3割が「住まいの考え方」に変化あり、テレワーク経験者は约5割
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