神居点睛
#JR山手线二手房价格10年间飙升22%，坐不住了
今天为什么又要来说说山手线，因为最近在收集数据的时候惊讶地发现，山手线上各站台周边的二手公寓在房价涨幅以及租金涨幅上出现波动。
对于目前正在观望日本房产的投资者而言，这份最新的投资分析可得收藏好了，以备不时之需。
山手线从品川站出发，绕东京而行，经过东京站、池袋站、新宿站以及涩谷站等热门站点，是东京的基本交通路线。它更是一条能连接JR、私人铁路以及路经众多车站的地铁沿线，并且也是通往日本其他地区的交通基石。
在山手线上运行一圈需要59分钟，遇到上下班的通勤高峰时则会延长到60~61分钟。而就在这1小时的车程内，埋藏着众多具有投资价值的站台。
山手线从1885年的初代铁路线开始，经过40年的不断扩建，直至1925年才正式实施环形运行。从东京都千代田区的东京站开始，途径品川、涩谷、原宿、代代木、池袋等大站，平均每天有约110万甚至更多的乘客使用。怪不得在日本上班族眼中，山手线就是高峰通勤时的「救世主」。
也正是由于山手线居高不下的人气，对那些希望生活在山手线附近的白领们来说，尽管山手线是真的方便，但价格也是「真的贵」。无论是购房成本还是租房成本，都价格不菲。
日本不动产会因为铁路沿线的繁荣程度而存在高低不同的价位差，尤其像是山手线这样的人气线路，放到国内就好比上海的1、2号线市中心，北京的2、4号线市中心一样——地理位置越繁华，居住成本越高，相应的，投资回报也水涨船高。
日本的房地产市场，无论是购房还是租房，几乎都遵循「位置、车站第一，面积第二」这一黄金法则。
从房价涨幅上来看，按区域划分的话，品川区的二手公寓价格增长迅猛，主要因为山手线上2个涨幅非常高的车站——目黑、五反田都在品川区，并且平均价格都在8,000万日元以上（约合人民币473万元），因此在涨幅程度上呈现压倒性的优势。
排在房价涨幅首位的是位于涩谷区的原宿以及位于港区的品川站，10年内的房价涨幅均达到了22%！
从原宿站出发，步行就可直达东京地铁明治神宫前站，在那里可以换乘千代田线以及副都心线，这两条也都是人气比较高的热门铁路，单日客流量可达75,341人（最新JR东日本各站的乘车人数）。
明治神宫前站周边有明治通和竹下通，可以基本满足周边居民的购物、用餐的需求。当然除了交通方便以外，由于原宿-明治神宫附近有偶像团体的专用舞台——「原宿站前舞台（原宿駅前ステージ）」，这里也是年轻人的偶像文化发源地。去年年初的时候原宿站也进行了大规模修缮，目前正在投入使用的第三代车站专门为了迎接大客流而重新扩建中央大厅、检票口，现在的原宿站面对大客流可以说是十拿九稳了。
疫情前竹下通的繁忙景象
如果看整条山手线各站的二手公寓涨幅情况的话不难发现，近10年并非所有站台都有上涨，比如田端站附近的二手公寓在近10年内就出现房价下跌的现象。其实这种情况也不可避免，还是拿田端站来说，其周边距离上一次开发（2010年~2013年）已经过去了将近10年。因开发带来的优势，现在已经全部消耗殆尽了。
再加上田端站的站台正好位于日本所谓「山の手」的边缘，这就导致周边居民在生活、通行上不是很方便。
什么是「山の手」呢？最早是指江户幕府把江户城西侧的高地开辟出来给家臣住，这片高地就叫「山の手」，另一边称为「下町」。现在是用来比喻地势落差、或者经济落差较大的两片相邻的区域，当然田端站属于前者。
田端站的站台正好建在「山の手」的边缘，南北方向上的地势高低落差过大，使得其便利性和舒适性受到很大的影响。周边也没有大型商店或者购物街，最近的餐饮店都要步行400米左右，所以如果是买田端站周边的公寓，想要通过房价涨幅赚取收益的话，恐怕要失望了。
或者说，为了投资的安全、稳健起见，建议投资者谨慎选择田端周边的公寓，哪怕它位于高人气的山手线上。
尽管如此，田端站周边的租金还是能够保持上涨趋势的，从近10年的综合收益来看（即房屋价值自身涨幅以及出租后的租金收益之和），不光扭亏为盈，还能达到3.9%的回报，虽然不高，不过也算是一笔相对稳定的投资收益了。
但是作为一个理智的投资者，我们不能把宝完全压在租金收益上。
目前没有收到任何关于田端站周边再开发计划的消息，这也就意味着，在未来的10年里，房价可能还会存在波动，如果到时候租金没有大幅上涨力挽狂澜，综合收益或将寥寥无几。
说到综合收益，滨松町站以8.3%位居首位，前5中，品川、目黑、原宿也都上榜，但是却有一个新面孔——秋叶原。
很多投资者其实不太看好秋叶原站周边的房地产市场，因为秋叶原的高人气仅仅只是因为它是日本动漫、偶像产业的发源地，如果没了大批的观光客，秋叶原必然没有这种热度。
但是从数据上来看，即便是在疫情这种特殊情况下，秋叶原在租金方面依旧能保持一个稳中有进的趋势，未来投资秋叶原周边的公寓，或许也是一个不错的选择，但相比滨松町站而言，肯定不及后者。
滨松町站客流量从站台修建初期的每日仅有100人次，增长到现在的每日162,143人次、综合收益涨到现在的8.3%，不愧是山手线站台中的后起之秀。
在租金方面，我们也比较了山手线上同一站台不同房型的租金高低，其中租金最昂贵的5个车站分别是新桥、滨松町、惠比寿、涩谷以及原宿。
大家也可以根据最新的租金参考，合理安排自己的投资计划。切记切记！一定要结合比较不同地区的综合收益，眼光放长远一点，投资不抱侥幸心理，收益迟早是自己的！
新桥公寓平均租金：
1R:131,111日元/月（约合人民币7,760元）
1K:135,900日元/月（约合人民币8,043元）
1DK:180,500日元/月（约合人民币10,683元）
1LDK:218,100日元/月（约合人民币12,909元）
2LDK:366,700日元/月（约合人民币21,704元）
滨松町公寓平均租金:
1R:143,800日元/月（约合人民币8,511元）
1K:132,700日元/月（约合人民币7,854元）
1DK:154,100日元/月（约合人民币9,121元）
1LDK:235,900日元/月（约合人民币13,962元）
2DK:188,300日元/月（约合人民币11,145元）
2LDK:312,700日元/月（约合人民币18,508元）
3LDK:512,500日元/月（约合人民币30,334元）
惠比寿公寓平均租金:
1R:121,300日元/月（约合人民币7,179元）
1K:132,222日元/月（约合人民币7,826元）
1DK:165,300日元/月（约合人民币9,784元）
1LDK:246,600日元/月（约合人民币14,596元）
2K:160,700日元/月（约合人民币9,511元）
2LDK:297,000日元/月（约合人民币17,579元）
3LDK:514,000日元/月（约合人民币30,423元）
涩谷公寓平均租金:
1R:134,100日元/月（约合人民币7,937元）
1K:120,600日元/月（约合人民币7,138元）
1DK:171,000日元/月（约合人民币10,121元）
2LDK:463,100日元/月（约合人民币27,410元）
3LDK:521,800日元/月（约合人民币30,885元）
原宿公寓平均租金:
1R:122,500日元/月（约合人民币7,250元）
1K:131,300日元/月（约合人民币7,771元）
1DK:117,000日元/月（约合人民币6,925元）
1LDK:210,700日元/月（约合人民币12,471元）
2LDK:563,900日元/月（约合人民币33,377元）
参考资料：
[1].山手线で住むべき駅ランキング！原宿、品川は中古マンション価格が22％上升！浜松町は高利回りな物件が多い【完全版】
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