疫情下人口暴涨30%，日本这个地区的房产低调走红

 

人口决定一座城市的未来，当城市化发展到一定阶段之后，人口必然会逐渐向大城市或者都市圈聚集，这几乎是全世界各国在城市化进程的一个普遍的规律。

 

日本也不例外，根据日本外务省的统计，日本总人口约为1.26亿，却有3700万人生活在首都圈，人口占比高达29.3%。以大阪为首的关西圈人口占比紧随其后，占到了19.5%。

 

人口向大城市迁移的趋势目前还在继续，因此发掘人口聚集红利，其实就发现了投资成功的钥匙。

 

有人口就有市场，有人口就有居住需求，房东的房子才有人租，继而才能有收益。

 

「但东京房价居高不下，既想享受房价地价的连年涨幅，又能保证稳定租金，购房成本最好还能相对较低，有没有一举三得的投资宝地？」

 

有，那就是连日本人都在疯狂抢房的大阪。

 

 

尽管大阪的人口涨幅不及东京，但是从对租房的需求以及连年增长的房价、地价来看，大阪是目前仅次于东京的绝佳投资地区。

 

根据日本国土交通省统计的「都道府县地价调查」中可发现，在整个大阪府中，近5年来居住者达到10万及以上人口的市区町村房价涨幅尤为明显，其中排名第3的是关西地区最大的商业中心——「北区」。

 

大阪市北区连续8年总涨幅超过73%

 

大阪市北区拥有关西地区吞吐量最大的交通枢纽「JR大阪站」以及「阪急梅田站」。更加重要的是周边具有万众瞩目的梅田再开发项目，房价地价上涨也是必然。

 

在大阪的再开发项目里，规模比较大的是梅田周边的商业广场的改造。2013年曾规划在JR大阪站以北开设了一个名为「Grand Front Osaka」的综合商业体。如今8年过去了，Grand Front Osaka北二期也已箭在弦上。

 

Grand Front Osaka北二期开发项目现状

 

涨幅速度排名第2的是大阪最有潜力的地区「中央区」。

 

与北区相比，中央区更加接近大阪市的中心，而且通往奈良、和歌山也很方便。

 

与毗邻的天王寺区和西区相比，租金行情不相上下，对于租客而言是个性价比高的城市。因此中央区的单身公寓也是目前大阪市销量排名靠前的区域。尤其是位于中央区的难波站，恰巧是大阪御堂筋线以及大阪千日前线的共用站台。

 

大阪市中央区连续8年总涨幅超过77.47%

 

大阪御堂筋线此前我们了解过，是大阪的心脏铁路，而JR千日前线是仅次于御堂筋线和大阪环状线的热门线路，连结福岛区的野田阪神车站和生野区的南巽车站，车身的樱花粉也很可爱。

 

 

JR千日前线中的通勤大站是位于福岛区的野田阪神站，日客流量可达24539人，紧随其后的是西长堀站，日客流量约为22242人。

 

这条作为贯穿大阪南北住宅区的热门线路，几个站台周边的人口增加量也非常可观，比如西长堀站周边的居住人口在近10年就增长了近30%，住房需求非常大。

 

 

千日前线的拥挤率方面，在最拥挤的鹤桥站至谷町九丁目站之间（7:50~8:50），拥挤率为97%，与大阪市的平均拥挤率126%相比，已经算是相当空闲了。而且电车基本能保证3到4分钟出车1趟，候车时间也算比较短。

 

西长堀站周边的人口迁移量如此之大，主要还是因为在大阪市内规模最大的「大阪市立中央图书馆」和「大阪市西区役所」就在西长堀附近。而且西长堀站除了能搭乘千日前线之外，还有长堀鹤见绿地线。从西长堀站能步行前往心斋桥和难波，也是其魅力之一。

 

大阪市立中央图书馆

 

整个关西地区由于分布在大阪各地的再开发计划而不断被推进，其未来的发展前景也在不断扩大，尤其是近几年人口量激增的铁路站台，这使得每平米租金与上月相比上涨了0.4%（1983日元/㎡，约合人民币128.2元/㎡）。

 

而且在选购新房和二手房方面，收益高低也有区别的房屋的新与旧很大程度上决定了投资回报的高低。尤其是二手房的价值在购入时就已经扣除了折旧部分，降低了投资成本，一些地段好的二手公寓租金也不会比同地区的新房低很多，这样算下来的投资回报率甚至可能会远远高于新房。

 

说了那么多，无非就是想重申一点，「人口数量决定了一座城市的发展下限，人口质量决定了一座城市的繁荣上限」。只有当人口密集到一定程度，这座城市才有机会在短时间内爆发出惊人的发展力，之前是东京，现在是大阪。作为投资者，我们就应该看准时机踏着红利入场，才能真正享受到成功投资带来的收益和乐趣。

 

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