在日本，出租房的管理一般都是委托给专门的不动产管理公司进行，相比中华地区很少出现房东直接面对房客或负责处理租用物件大小事的情形。

 

很多时候，从租客开始看房、签约直到退租，你可能从来都没见过你的房东长什么样。

 

 

所谓物件出租，其中包含了打广告招租、筛选租客、进行签约/解约手续、定期收租、维护物件的公共区域的清洁、处理房客的各种要求或询问（最常见的是房内各种设备的修缮请求），甚至包含房客与其他邻居发生纠纷的调解（通常是噪音问题）、房客延迟缴交租金时的应对等，其实都必须由房东来处理。

 

但很多房东平时还有其他工作并且日本文化也习惯将这些业务交由第三方的专人处理，所以委托管理公司的情况相当普遍。因此建议投资了日本的出租房后，最稳妥的做法便是交给专业的物件管理公司进行管理。

 

我们将利用两期的文章告诉大家如何分辨及选择合适的管理公司，并说明将物件交由管理公司管理又有哪些好处。

 

将物件交由管理公司管理的好处

 

首先，在日本将出租用物件交由专业的管理公司代管是十分普遍的。原因在于在日本租房的族群多半是学生或前往大城市就业的人士。

 

因为毕业、换工作、结婚等原因搬家的人不在少数，相比出租给家庭客，单身面向的出租房，房客的更替频繁。为了省去招租、处理相关手续、应对居住中的房客的各类要求等繁杂的琐事，日本人多半会将物件委托给管理公司管理。

 

1.可作为一项副业进行投资

许多房东本身其实都有正职工作，投资出租用房也只是替自身多另辟一道财源。

 

特别是单身面向的一居室购入价格相对低廉，许多房东都会与管理公司签约，将每日繁琐的管理工作交由专业处理。不仅不耽误自己的本业，还能作为副业替自己增加额外的收入。

 

 

2.就算自己不能亲自管理也能进行投资

将物件交给管理公司打理的好处就是就算自己不住在物件附近，不能够每日亲自前去打理或应对房客，也能随时掌握出租情况并确实收到租金。

将物件交由管理公司，打破了物理层面上的限制，就算房东本身住在远方，不论国内外都不用担心。

 

3.可交由专业人士进行更有效的投资

投资出租用物件最需要注意的是空房率，一但出现空房就会影响到租金收益和整体的收支规划。因此事前进行收支演算和事业计划尤为重要。

 

若是自行进行管理，能够照看到的范围毕竟有限。交给专业的管理公司处理，能对持有物件提出新的经营提案，也能对招揽房客提出更有效的广告方案。各种管理层面的问题也都能从专业角度给于建议和实际的协助。

 

选择管理公司时的要点

 

把物件交由专业管理固然是最好的方式，但也并非随便选一间管理公司就能完事。以下列出几项选择管理公司时需注意的地方。（我们这里所说的是专门负责管理出租用单间的管理公司。）

 

1.具备丰富的管理实绩

一间管理公司是否值得考虑，首先要看的就是过往的管理实绩。根据您所投资的物件类型，确认一家公司是否在管理这方面物件有丰富经验尤为重要。

 

不同类型的物件，需要注意的事项、营运及维护方式都稍有不同。是否具备实际业务经验能决定一间管理公司在业务层面是否到尾并做得细致。

 

 

2.是否擅长使用网路进行招租

对房东而言，投资一间出租房最重要的是能确保持续有房客承租。这也是判断一间管理公司是否是一间合格公司的重点之一。

 

如果一间管理公司无法为房东找到租客，对房东而言都只是持续白花钱而已。特别是现代社会，身为租房主力的学生和青年上班族，几乎都是上网搜寻相关资讯。纵使纸媒体尚未完全被淘汰，路边广告或传单宣传招租的方式在日本依然可见，网路已是现在年轻人找房的主要渠道了。

 

若不擅长使用网路进行广告投放，一间出租物件几乎很难找到租客。另外对现在年轻人而言，丰富的图片、实景拍摄是决定是否承租的一大关键。善用图片、照片让物件看起来更具吸引力已是如今的管理公司必备的行销技能。

 

3.是否能确实向屋主回报物件目前的状态

如果一间管理公司无法或不愿意即时反馈物件目前的承租状况或是房客发生的问题，就不推荐使用该管理公司。

 

首先对于房东而言，最重要的便是每个月可以按时收到租金。如果管理公司无法持续为房东找到租客、无法按时替房东收租打款、不积极处理空置问题或是无法或不原意即时处理房客提出的相关请求（通常是设备修缮问题）等，就不建议将物件交给这样的公司管理。

 

要如何判断一间管理公司在这些问题的处理上是否积极，最简单的方式便是查询由该管理公司负责的物件，如果有多个物件都呈现（长期）空置的状态，很可能这间管理公司在营运方面有极大的问题。而每当有空房出现时，身为房东也务必要向管理公司沟通确认目前的状况，避免持续空置对个人的租金收益规划造成影响。

 

知道了管理公司的运作流程以及选择要点后，下期我们来聊一聊如何选择合适的租赁管理公司。

 

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