在上期的文章「日本买房｜投资单身公寓时如何选择合适的租赁管理公司？（上）」中，我们了解到了日本管理公司的运作流程以及选择要点，那么我们来聊一聊如何辨别适合自己的租赁管理公司。

 

 

能明白「如何持续为房东留住、找到房客」的管理公司才是好的管理公司。

 

对于手里有单身公寓出租房的房东而言，这样的一居室房型出租率和房客转换率都比面向家庭的房客来得高。如何持续招到承租人或换言之如何留住现有房客尤为重要。

 

一个好的管理公司就是要能为房东解决各种物件出租方面的问题，让房客愿意持续承租。尽最大程度的努力避免房间空置，为房东创造稳定的租金收入，这一点也是身为屋主挑选管理公司时必要的考量点。

 

当然身为房东，自己也务必定期而确实掌握物件的状况。

 

并不是说只要和管理公司签约了就可以什么也不管，身为房屋的所有人也必须确实且定期掌握房屋当前的状况。是否有人承租、退租或续租、新房客招募的状况、如果房间有问题目前的处理状况又是如何？

 

碰到一些不负责任的管理公司，遇到事都不管，造成房客的不满或未按时收租，故意不处理房间内部的修缮问题导致物件劣化更加严重的情况也时有发生。

 

将物件交由专业管理固然轻松省事，但身为房东也不能一问三不知，盲目相信管理公司会帮你处理好一切这点绝对不可取。必须要求管理公司确实回报物件目前的状况，有问题就要及时处理。当即厘清责任归属，保持沟通管道畅通才是长久经营投资用不动产的诀窍。

 

日本的出租房的管理型态有哪些？

一般来说，日本的出租房的管理模式可分为两种。一种是最常见的「委托管理」；另一种是「租金保证合同」或「空室保证合同」。下面就简述两者的差异和优缺点。

 

管理委托合同

 

这是市场上最常见也是最容易理解的模式。屋主与管理公司签订「物件管理契约」，之后便由管理公司负责执行物件的实际管理业务并定期与屋主汇报情况。

 

而当承租人签订合同时，虽然签约手续会由管理公司或中介公司负责进行，但承租人实际上是与物件的屋主（房东）签约而不是与管理或中介公司签约。房租也是缴给物件持有人而并非管理公司。管理公司所扮演的角色都只是作为中间人代为管理并代为处理关于房客的所有要求和行政事务而已。管理公司则会从中收取一笔固定管理费作为报酬。这笔费用通常为「每月租金×5%」左右。

 

转租合同

俗称Sublease，中文的意思为「转租合同」，在日本又被称为「租金保证合同」或「空室保证合同」。屋主与管理公司签订原租赁合同（主租约）。

 

这种合同的模式是管理公司会用「较低价格的固定租金」向屋主租下房屋，并每个月支付固定租金给屋主（而非收取管理手续费），然后管理公司再用实际市场价格的租金将房屋转租给租客。而转租合同因为是由管理公司先行向屋主租下房屋，所以在转租时，租客签约的对象就变成了管理公司。

 

因为这种合同是由管理公司向屋主租下房子再转租，因此就算之后出现空置，管理公司也还是必须向屋主按月支付「较低价格的固定租金」，屋主则不需要担心临时没有租金收入。但同时，管理公司为保障自身权益和收益，签订「转租合同（空室保证合同）」所收取的手续费也较高，通常为「每月租金×10~20%」。因此有可能发生手续费与转租费互相抵销的情况下，屋主实际上没有赚到多少。另外，当实际租金发生变化（通常为调降时），也有可能影响到屋主的实际收益。

 

总结：勿盲目相信第三方会全权帮你处理房屋大小事，慎选管理公司，确实要求状况回报才不吃亏

将物件交由专业公司打理，能省去房东许多麻烦，并且能由第三方帮忙照看许多自己无法顾及的层面，屋主亦能享有更多自己的时间。但首先必须慎选管理公司并且仔细确认合同内容，避免因遇上恶质管理公司反而得不偿失。

 

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如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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