上篇讲解了东京为何受到投资人喜爱以及房地产投资市场上常见的几种建物类型。本篇会针对如何根据瞄准不同的租屋或购屋族群，选择合适的投资房型。东京以地区来看，又有哪些区域适合投资进行解析。

 

 

学生或单身族群是租屋市场的主要客群

 

东京强大的城市磁吸效应，吸引了不只日本国内还有来自世界各地的人前往。东京的人口组成中有很高比例都是单身人口，包含众多单独前往东京求学或工作的外县市的日本人和外国人。这些人口造就了东京稳定的租屋甚至购屋市场。因此，主要面向一个人居住的单间套房，是东京的房地产投资市场上，相对抢手且租客来源稳定的选项。

 

这些单身人口多半是因为在东京读书或工作，因此以交通便利作为首要考量的租屋或购屋人士居多。如果是有家庭或小孩的人士，则可能会偏好大坪数、隔音良好、有一间以上房间的房型。有些家庭会希望家里附近有公园等亲子设施。投资人可以根据不同客层的需求来选择适合的投资标的或调整投资策略。

 

而单间套房之所以受到投资人欢迎，其中一个主要原因是这类房型总价较低。比起大坪数的房子、商办、住宿设施、其他商业设施，初期所需的资金与投入成本较低。对于个人投资者而言，是入门门槛相对低的房型。

 

屋龄、地点和交通便利性，是挑选投资标的的三大关键

 

建筑物的屋龄与建筑本身的安全性息息相关。特别是日本位于地震带上，建筑物的防震能力必不可少。目前市场上的建筑物以1981为分水岭，分为「旧耐震基准」和「新耐震基准」两种。

 

1981年后建造的建筑物皆以新的标准建造。在这之前建造的房屋则需要进行补强工程以符合新的法规。建议不论是挑选投资或自住的房子都以符合新耐震标准的为主。不仅实际的抗震效果较佳，若整体符合一定条件或可享有税制优惠。

 

不论是租屋或购屋，地点与交通都是多数人重视的条件，因此挑选距离车站近的房子，出租或日后售出的机率也较高。此外，根据不同客层的需求，房子附近是否有学校、超市、医院等都会影响到一个房子是否容易出租或售出。

 

 

要点：挑选离车站近的中古屋

 

以投资的角度考量，挑选离车站近的（一般为徒步10～15分钟）的中古屋（15年或20年以上），不仅多半能以比新房低的价格购入，且出租率安定、租金剧烈变化的情况少，是初入门的投资人可列入参考的投资类型。

 

另一方面，中古屋主要的风险为如果屋龄过老（超过20~30年甚至以上），则很可能需要投入一笔翻新或重整费用，这方面支出也是投资人在签约之前必须考量的。

 

 

东京适合投资的地区有哪些？

 

这里所说的「东京」以东京23区为主，不包含东京的郊区如多摩川等地区。以下就来看看每个地区不同的特性。

 

1. 人气不坠的核心地区

千代田区、港区、中央区并称为「都心3区」，是东京都最核心的区域。政府机关、主要的国家机构、机关、商业设施皆座落在这三个核心区域，是日本的政治经济中心。

 

加上新宿区和涩谷区，则称为「都心5区」。众多日本知名企业及外商公司的企业总部，大部分都设在这五个区域。新宿区和涩谷区，乍听之下观光取向浓厚，但实际上观光客熟知的景点如新宿的「歌舞伎町」、涩谷的「十字路口」其实都只是这两个区域各自的一小部分。

离开景点主要还是以住宅区和商办区为主。例如新宿的高级住宅地段「西新宿」、涩谷的高级住宅地段「松涛」在富裕人士之间都很受欢迎。此外，涩谷更是日本IT企业的聚集地，区域内有许多大大小小的IT企业办公室。最知名的莫过于Google日本总部大厦就位在涩谷闹区。都心5区商业、住居建设完善，交通网络也十分发达。也是不少人考虑置产的首选。

 

2. 都市更新不停歇的副都心地区

副都心指的是涩谷、新宿、池袋、大崎、上野、浅草、锦糸町、龟户、临海地区。这些地区肩负均衡分散都心压力的功能，避免城市的发展及资源过度集中于特定区域。

 

副都心由以下几个都市发展计划生出：1958年的「首都圈整备计划」将新宿、涩谷、池袋指定为副都心。1982年的「东京都长期计划」将大崎、上野/浅草、锦糸町/龟户指定为副都心。1986年进行了「第二次东京都长期计划」的规划。1995年起把临海地区指定为副都心。自此七个副都心一直延续至今。从东京奥运时期开始，大规模都市更新持续进行中的临海地区，则是目前市场上最受到投资人关注的地区。

 

这些副都心具备平衡区域之间发展的重任，避免都市资源过度集中于某几个区域。这几个区域商业设施及基础建设的发展也相当充实，生活与商业机能也相当完善，并且开发和都市更新也持续进行。预计未来，人口会持续涌入这些副都心。

 

3. 人气逐渐攀升的北边与东边区域

东京23区以皇居所在的千代田区为中心分为「城东」、「城西」、「城南」、「城北」四个区块。

 

城北由文京区、丰岛区、北区、荒川区、板桥区、足立区组成。此区块土地及房产价格相对容易入手且交通机能也不错。北边的各区域也都有都市更新案进行中，未来的发展也值得期待。

 

城东包含中央区・台东区・墨田区・江东区・葛饰区・江戸川区。这几个区域也被称为旧城区（下町）。虽然没有核心商业区的时尚潮流感，但生活机能完善十分宜居。

 

近年来，这些区域也持续进行都市更新，未来几年也将焕然一新。观光客熟知的浅草、东京天空树、上野就位在这几个区域。这几个区域的房地产在近几年也逐渐受到注目，资产价值也有逐年上升的趋势。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

 

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