连割10年韭菜倒赔1.9万亿,接下去还敢买房吗?

2021-09-23 18:00:00 神居秒算原创 税务 买房故事



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最近,国内房地产「H大集团」的负债事件一石激起千层浪,尤其是那段出现在员工内部家书中的话「我们遇到了前所未有的巨大困难……坚信一定能尽快走出至暗时刻……」,这无疑就是对外宣布:我们已经「凉凉」,烂摊子大家一起扛。

 

曾经是中国国内房地产的一哥,如今却因为负债问题摇摇欲坠,H大不仅要面临巨额的债务,更要面对千千万万买了旗下商品房的购房者们。

 

01.手握3亿㎡土地,跳入多元化大坑

 

在查阅了H大在2019年的企业中期报告后发现,当时他们始终不断吸纳庞大优质的土地储备,推动所谓「高质量发展」。

 

仅在2019年上半年,H大就新增79幅土地储备。

 

新增土地分布在南京、太原、昆明、重庆、郑州、福州等58个城市,其总建筑面积达4449万㎡,较2018年同期增加44.2%,新增土地储备原值756亿元,平均地价为1699/㎡。

 


 

此外,由于早些年H大号称要进军新能源汽车产业,为此还购置过约726.6万㎡的土地,在新增土地建筑面积中占比约为16.3%

 

其中工业用地为440.4万㎡,平均地价只有389/㎡,是总平均地价的1/4

 

然而给住宅用地留了多少?仅286.2万㎡,正因如此,H大手上的住宅用地平均价格将近2074/㎡。

 

一直到出企业中期报告前,H大手上拥有的总土地储备项目864个,分布在中国的232个城市,覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市,总土地储 备面积为3.19亿㎡,较2018年同期增长4.6%

 

H大在2020年以前涉足产业之多、领域之广,是很多房企都未曾触碰得到的,除了房地产及相关的物业管理,H大还挤入了汽车、旅游、健康、网络、金融、快消、体育和文娱等领域。

 

盘子确实越做越大,但是想要一碗水端平,实属不易。

 

02.文旅两开花,倒在疫情前

 

值得注意的是,在H大整个产业分布中,文化旅游产业、酒店产业方面在后期铺的有些大,其中名气最高的就是「H大童世界」和「H大水世界」。

 

可以说H大后来的发展「成也文旅,败也文旅」,如果不是后来2020年的疫情,或许H大的债务危机还有一丝转机。

 


 

就拿这两个当初专门为2~15岁少年儿童打造,号称全球唯一的「全室内、全天候、全季节」大型主题乐园来说,曾经每个儿童世界乐园辐射半径 都超500公里,辐射周边人口8000万。

 

看似非常赚钱的项目一遇上全球性的公共卫生危机,不得不全部关停。

 

要知道全球最知名的迪士尼乐园,从1955年首家洛杉矶迪士尼的正式开园,到2016年上海迪士尼乐园的落地开放,在漫长的61年间也只不过建造了6座大型乐园。

 


 

而且这6座也并非每个都经营状况良好,其中东京迪士尼乐园在2005年以前是已开业的三家海外迪士尼乐园中唯一持续盈利的,即便遇上后来的2008年金融危机,其入园人数同比依然增加了7.1%,创历史新高。

 

相反,巴黎迪士尼运营惨淡,开业17年来,除1995年和2007年曾实现微利外,几乎年年亏损。

 


巴黎迪士尼营业状况

 

在文旅产业闯荡61年的华尔特迪士尼公司都不能保证旗下所有乐园实现全部盈利,H大何来的信心布如此巨大的局?

 

随后H大开发的一系列养生谷、温泉等等,几乎全部都被扼杀在摇篮里,当H大将所有资金毫无保留地投放到产业中,手上现金流吃紧,也就间接成为了扼杀自己的那双大手。

 

03.未来房产是工具,现金流即王道

 

时代在变化,投资的思维也要与时俱进。

 

大到企业,小到个人投资者,不论是投身于国内房产还是海外房产,最先考虑的永远应该是现金流!现金流!现金流!

 

有这样一个说法叫做:利润是虚荣的,现金流是理性的。

 

在任何投资中,利润和现金流两者都不可或缺,只不过从短期来看,现金流解决的是生死攸关的问题,而利润则是一个长期经营的目标。

 

想要在这个瞬息万变的市场中分得一杯羹,首先就是要在这个市场中稳定生存下来,因此盘活现金流永远是投资过程中放在首位、优先考虑的事。没有之一!就是优先!就是如此绝对!它就应该是我们最优先考虑的。

 

H大正是因为没有稳定的现金流,才使得债来如山倒,这也给广大的房产投资者敲响一个警钟:能够在投资期间源源不断获取现金流的房产,才是值得投资的房产,而且这种投资也才算是成功。

 

怎么获取现金流?看租金!

怎么提高租金?看地段!

 

要始终记得现在买房的趋势,买的不是「一夜暴富」,而是「细水长流」。

 

房产接下去会越来越像一种金融工具,你可以期待它本身价值的增长,但目光更多是要放在它能为自己带来多少现金流上。

 

无论国内外,投资房产的底线有三:

 

能租

能住

能出手

 

如果贪图房价便宜,在犄角旮旯买套大户型,前不着村后不着店,你自己都不愿意住还能指望谁来租你的房子?没有配套、没有人口流动,就别妄想投资房产能赚钱。

 

租金和租售比是能够直接反映某个地段真实的居住需求、真实的客户购买力、真实的价值核心数据。有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流动,有流动才能套现,换句话说,有租金保障的房产才安全。 

 

房价取决于有钱人,而房租取决于普通的老百姓,无论供求关系是否紧张,房租都脱离不了就业和收入的基本面。

 

因此在买房前大致算一下,租售比(年租金/房价)这个值如果趋于零,那基本可以考虑放弃了,因为租不出去也就意味着只能把房产投资的宝压在房价涨幅上,这叫投机不叫投资。

 

那么高现金流的房子该怎么选?以日本为例,挑选租给日本人的房子有哪些要点?有一个懂房产的朋友就十分重要!

 


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