疫情打破供需平衡,我从日本房产市场里看到了这些…

2021-09-17 12:00:00 神居秒算原创 买房故事 买房



 

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据日本政府官宣,目前日本国内第二次接种新冠疫苗的人数已经过半,完成第二次接种的人有66626447人,占总人口的52.6%

 

与此同时,新增感染人数持续下降,如今又遇上首相改选期间,日本的命运可谓是「牵一发而动全身」,站在历史的转折点,这次日本「赌国运」,究竟会「赌」对吗?

 



 

01.首相改选,日本股市空前高涨

 

93日,日本政治领域和经济领域有两颗重磅炸弹被炸响。

 

一是现任日本首相菅义伟决定不参选自民党总裁选举,这也就意味着菅义伟已经无缘下一届首相连任。

 

二是随即当日日经指数收盘涨幅2.05%收盘报29128.11点,在之后的2周内,日经指数持续走高,在3周多时间里从820日的最低点上涨超过3500点。

 


 

对于日本股市而言,上一次见到这种场景还是31年前。

 

外界普遍认为,拉动股价走高的主要因素是对将于自民党新总裁选举后确定的新首相政策的期待,同时也是市场对于日本新一届政府班子可能推出利好经济新政策的一种期待。

 

尤其是认为迄今为止导致经济活动停滞的新冠疫情应对措施可能会在新领导上任后趋于改善。

 

海外投资者乐观认为新政权或将推进重启经济的准备工作,正在增持日本股票!

 


 

自今年年初以来,由于全球经济有望因疫情影响减弱而出现强劲复苏,全球股价都已飙升15%,接连创下历史新高。

 

相比之下,日经指数总体上8%的涨幅,依旧未来可期。

 

02.奥运过后,东京房价接连攀升

 

2020年新冠病毒登陆日本,同年4月在东京都首次发布紧急事态宣言,后来的学校停课、推广远程办公,避免「不急不要」的外出和接触、自我克制等等,采取了各种各样解决感染的措施。

 

但实际效果我们也看到了,今年7月,东京发布了第4次紧急事态宣言,状态尚未解除之时奥运会又在反对声中如期举行,8月下旬感染地区扩大,不少人断言日本经济将重回泡沫经济时代。

 

但真的全是负面影响吗?

 

20204~5月期间,首都圈二手公寓市场上确实出现了房屋成交数量减半的「惨剧」,但这并未持续很长时间,在第一次紧急事态宣言结束之后,日本二手公寓市场的原有的供需平衡被打破。

 

根据Housmart统计的数据显示,自第一次紧急事态宣言解除之后,东京都二手公寓市场上的房源保有量持续下降,成交单价一路高歌猛进。

 

直到20216月,二手公寓待售房源为888套,相较于去年下降了66.2%,然而单价上涨离谱,待售房源的每平米单价为146万日元(约合人民币8.56/㎡),是上一年度的108%,同时是20196月单价的113%,房价持续上升。

 


 

03.全球富人们正加速进入日本市场

 

日本房产这块蛋糕现在已经不单单是日本国民和中国投资者在共享,全世界的有钱人都盯紧了这块大蛋糕,这无疑释放了一个长期看好的信号。

 

去年下半年,海外资本像是约定好的一样,「扎堆」进入日本房产市场:

 

 

 20208

「华尔街股神」巴菲特以60亿美元押注日本五大商社震惊东京市场,而最新有消息称,巴菲特此次投资的年化收益已达30%

 

 20209

去年9月,香港PAG集团(太盟投资集团)高调入场日本房产市场,宣布在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元。

 

 202010

紧随其后,加拿大房地产投资平台Bentall Green OakBGO)设立了以亚洲为投资对象的新基金,保守估计将向日本投资约100亿美元。

 

2020年全年,外资在日本购买的租赁用公寓成交总额飙升至5891亿日元,是2018年的约7.4倍。而且在去年年底的不动产投资额世界排名中,日本从2019年的世界第4直接跃居世界首位,成为20201~9月投资额最多的城市。

 


 

对于当下的日本房产投资市场,投资策略早已发生翻天覆地的变化。

 

经过近20年市场的洗礼,国人早就习惯了房价在短期内的大起大落,租金收益只是锦上添花。

 

日本则正好相反,30年前日本政府主动刺破泡沫,房价的水分早就已经挤干净了。人们也相对更加理性,投资看重的是稳定现金流,因此专注于好地段的优质长租房是日本房产投资者的首选。

 

日本房产市场之所以被全球富人紧盯,一方面得益于日本房产租售比领跑全球,能够保证稳定的现金流收入;另一方面,日元汇率稳定保值,尤其是在当下黑天鹅频现的时代,持有日元资产更是明智的选择。