必看！去日本买房不被当软柿子捏的10条建议，中介看了想打人

中国人去日本买房，因为人生地不熟，再加上政策不了解，很容易在各个环节被坑。

 

神居秒算整理了10条最实在的买房建议，拿着这本指南，谁也不能把你当软柿子捏。

 

1. 装小学生

不论是常年往来日本的老司机，还是从没去过日本的小白，在听中介介绍的时候，请保持耐心倾听的小学生心态。

 

就算听到言过于实的内容，可以再心里默默翻白眼，但是不建议当场说破，正面抬杠。

 

因为房产市场瞬息万变，每个人了解到的信息都可能不够全面，如果一上来就杠，不仅会还有可能造成中介的误会。

 

因为去向中介打听的，一类是真心想买房，一类是长期在观望，还有一类是同行去调研。

 

如果被中介误会成同行来搞事情的，那么他对你说的信息一定会有所保留，这对你买房是大大不利的。

 

2.别光盯着中心圈

 

不管是哪个城市，中心地段的房子，肯定都是抢手货。但是作为一个理性的投资客，别把目光都放在中心圈。

 

那些看起来身处最繁华地段，设施配套样样齐全的高端公寓，价格也一定很感人。如果买这里的房子，肯定能享受到这个城市最完善的服务，但是收益率企业不一定非常高，还有可能砸在手里租不出去。

 

如果你的投资需求是买套房慢慢收租，大可不必紧盯着中心圈，看看那些稍微偏离中心的，但是交通很发达，完全不影响生活，价格低很多的房子。

 

这些房子的租金更符合多数上班族能承受的范围，出租率更高。再加上买入的价格不高，收益率自然就高。只要这个地区的人口不至于逆增长，房价就有上升的空间。

 

当然了，那些听都没听说过的，只因为一部动漫或者一种美食而出名的地方，就别去买了。买入容易，出手难。

 

3. 别打中介费的主意

 

去日本买房，中介费都是房价的3%左右，大家基本也都默认了。

 

但是总有些人，觉得日本的中介费很中国的一样，是可以讨价还价的。

 

事实上这样的做法，不仅是在浪费时间，更重要的是降低了中介对你的服务热情。日本是非常讲究法律的，房屋中介费也都是法律认可，且定价统一的。

 

如果真的对这套房子有意向，在房价上还可以让中介去帮你努努力，这才是最聪明的做法。但是在中介费上，就别去费那个心思了。

 

4. 收益率的秘密

现在起日本买房的人，大多是奔着投资去的，那么收益率就至关重要。

 

中国的房子，以上海为例，收益率大概在2%左右。然后再来看日本的房子，中介挂出的收益率基本都在8%以上，还有15%以上的。很多人看到这样的数字，很容易被胜利冲昏了头脑。

 

但是很多中介挂出的收益率，都是表面收益，这其中没有将一些固定支出排除。再加上如果房屋的地方比较偏，还要考虑空置状态。所以看到回报率过高的房子，不要太激动。

 

一般日本人口比较多的城市，公寓大约需要15~22年可以收回总房价，年均租金回报率大约在4~6%；一户建大约需要10~14年可以收回总房价，年租金回报率大约在7~10%。

 

5. 羊毛出在羊身上

羊毛出在羊身上，这句话放在哪儿都适用，也没有谁能避开这条法则。

 

我们在神居秒算的平台上，都能看到每套房子每个月的额外支出，也就是管理费维修金。如果是将房子完全托管出去，还要花费一笔托管费。其实只要价格大差不差，这是非常合理的。

 

毕竟跨国置业，如果不想花费太多心思，那就只能投入一部分资金来代劳。而且收管理费也是为了增加房子使用寿命，从而提高收益率。

 

所以再听到日本的房子要收管理费修缮金，先别急着痛斥这种做法，只要金额在合理范围内，而且确实看得到这些钱都花在哪儿了，就完全不是问题。

 

比如缴纳的修缮基金，确实用于房屋的修整上，我们看到日本几十年的老房子还很新，就是因为修缮基金都用在刀刃上了。

 

相反如果买一户建，不需要交公寓管理费和修缮基金，但是房子出了任何问题都要自己处理，实际上可能花的比管理费和修缮基金还要多，而且还麻烦。

 

所以，日本房产市场完善的好处就在于，每一项规定都是有存在的意义的。

 

6. 房价究竟靠什么涨

自从东京宣布2020年开办奥运会，各种说房价上涨的预言就没停过。

 

的确，东京的房价是很能打，但是和奥运会的关系大不大，这是要画一个问号的。

 

日本的房价蹭跌到谷底，近五年才开始迎来上涨，今天的日本房产市场，已经非常成熟稳定。换言之，几乎不会出现突然的大起大落。

 

那么日本的房价究竟靠什么涨？

 

最重要的，人口。为什么说东京的房价最稳定，因为设施配套都很完善，社会资源高度集中，导致人口的持续流入。因为人口的密集，带来东京房屋租金高，出租率高，从而能够长时间稳定房价。

 

除了日本本国的人口，外来旅游的人口也很重要。这也就解释了京都大阪这些旅游重心的房价涨幅。在房产市场成熟的国家，房价的上涨绝不是靠一场活动一次盛会，而是长久而稳定的活力。

 

7. 跟着车站走比什么都重要

如果是对日本不太熟悉的朋友，去日本买房应该怎么看。一句话：跟着车站走比什么都重要！

 

有很多中介为了提高房子的附加值，往往会强调，这套房子周边有很多著名的地标建筑。比如步行可达晴空塔，抬头可见东京塔等。

 

很多对日本不太了解的人，就会被这些地标给唬住了。但事实上，听中介说房子附近有哪些地铁站，最近的医院学校商场在哪儿，远比这些条件重要多了。

 

就像住在陆家嘴，看中的也不是天天能去看东方明珠，而是那里最集中的交通资源和生活设施。

 

8. 折旧率的套路

现在日本的房产市场，基本是以二手房为主，新房的价格普遍比较高。我们在神居秒算的平台上，都能看到每套房子的房龄。

 

首先值得放心的是，日本的房子虽然动辄三四十年房龄，但是因为建筑要求的严格，再加上定期修缮，所以房屋的质量是没什么问题的。

 

而且房子出手前，一定会重新装修维护，所以很多“高龄”的房子，看起来还是很新的，不会出现等质量问题。

 

但是毕竟是翻修不是重建，房屋符合抗震标准并不代表没问题，折旧率就是其中不可避免的。

 

比如木造一户建，基本使用年限是40年，如果买的房子太老，后期基本没有了房屋价值，只剩下土地价值。你能做的，要么推到重建，要么卖土地。

 

所以在日本买房，在强化价格优势的同时，尽量不要买房龄太高的，20-30年左右的就可以了。

 

9. 过分低价没好货

 

也不知最近是不是被其他媒体炒的，很多去日本买房的人，全都盯着低价房。的确，那些总价只有十几二十万，租金却能高达10%以上的房子，看起来在价格和租金上都占优势。

 

但是，我们非常不建议买房的人过于关注低价房。那些地方的房子，要么地方偏的根本没人知道，要么人口都外流，要么周边鸟不拉屎。反正，总有一两样是硬伤。

 

这样的房子买进来是没压力，总价还比不上国内的一个卫生间。但是买下之后的问题就来了，首先就是出租率，离市区太偏远的地方真的只适合养老。

 

就算是带租约的房子，之后该怎么转手。谁也不能保证这些地方的房价，还会不会跌。

 

10. 别把中国的思路带去日本

 

眼下越来越多的中国投资客去日本买房，

 

比如漫天砍价，以为房东和中介都在赚黑心钱。但是日本的房屋市场都很透明，房东给出的价格也不会太离谱，这不符合日本人的做事风格。

 

其实日本人买房真的很痛快，基本不存在讨价还价的过程，也不太货比三家，基本看好一套房，只要买得起就付款。

 

所以既然日本人已经创造了这么简单直白的购房过程，我们何必把国内的那一套带过去，再把事情搞复杂了。

 

写在最后：

 

这个世界上，没有哪一套房子，能集齐价格、收益、升值、配套等等全部的优势。如果中介向你推荐了一套房子，所有条件都正中你下怀，此时你反而要谨慎了。

 

买房无小事，说一千道一万，不贪小便宜，不图捡漏，按法律办事，就能最大程度规避风险。

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