目前日本房地产价格处于高位，甚至至今都没有下降的迹象。

 

特别是东京，无论是新建的还是二手的公寓，市中心价值数十亿的人气公寓从来不缺买家。甚至这种居高不下的人气进一步加剧购房困难。

 

日本的房地产调查公司「东京カンテイ」将首都圈新建公寓价格相当于多少年的租金定义为「新筑マンションPER（新建公寓PER）」。计算方式是「新建公寓PER=公寓价格÷（月租金×12）」。其实就是计算如果买一套新建公寓，那么出租多少年能彻底回本。

 

从这一点来看，统计了去年2023年首都圈PER平均值为26.36（统计对象为129站周边新建公寓），比2022年上升了0.69%，连续2年刷新了统计开始后的最高值。

 

这表明在东京都购买一套新建公寓，需要出租26.36年后才能完全收回成本。

 

「麻布十番」成本回收将近半个世纪

 

PER值最高的车站是东京地铁南北线的「麻布十番」站，为49.32。以专有面积70㎡换算的价格为2亿7009万日元，每月租金为45万6353日元。也就是说，在麻布十番周边购买新建公寓后，在成本回收上需要花费大约半个世纪。

 

PER排名第2位是JR山手线的「滨松町」站，PER=45.75，价格为2亿3516万日元，租金为42万8380日元。

 

第3位是小田急小田原线的「代代木上原」站，PER=43.80，价格为2亿462万日元，租金为38万9328日元。榜单前3位的PER值基本都在40上下，不过从整体来看，前20位来基本都是PER30上下，而且车站几乎都在东京都内。

 

京王相模原线的「桥本站」在排名前20位中位列第16位。PER值为32.86，价格为7185万日元，租金为18万2185日元。由于对象物件的布局和租金等条件有偏差的影响，感觉统计的平均值比实际情况更高。

 

 

 

便宜榜No.1是「检见川滨」站

 

另一方面，从比较便宜的前20站来看，其首位是JR京叶线的「检见川滨」站，PER值为16.09。价格为3875万日元，租金为20万633日元，成本回收所需的时间为16.09年，是相对于租金水平价格最便宜的车站。

 

第2位是JR京叶线的「海滨幕张」站，PER值为17.04，价格为4856万日元，租金为23万7474日元。第3位是JR常盘线的「金町」站，PER值为17.61，价格为5238万日元，租金为24万7838日元。

 

从前20位来看，郊外·近郊外区域很显眼，PER值在10上下的一直要到排名第15位的JR京滨东北线「南浦和」站，PER值为19.94。第20位是京王线的「圣迹樱丘」站，PER值为20.22。

 

新建公寓价格比较便宜的地区分布在其周边的神奈川、埼玉、千叶3县。市中心及周边、城南至横滨地区的房屋价值被低估。

 

和PER值最高的「麻布十番」站与整个首都圈平均值相比，成本回收时间要多出将近23年。

 

 

房龄10年溢价最高的是「新御茶水」

 

此外，在二手公寓市场上，「东京カンテイ」也做了二手房溢价相关研究。在竣工10年后的二手公寓中，「溢价率%=二手市场流通时的价格÷新建时的价格×100%」。

 

从最新版的2023年来看，溢价率最高的车站是东京地铁千代田线的「新御茶水」站，为295.5%。相对于新建出售时的平均坪单价424万8000日元来说，二次流通时为1255万2000日元，比新建时上涨了近3倍。每月每坪的租金均价为每月2.95万日元，表面利回为5.68%。

 

排名第2位是东京地铁南北线「六本木一丁目」站，溢价率265.7%，新建出售时为424.8万日元，二次流通时为1274.2万日元。第3位是JR总武线「饭田桥」站，溢价率223.1%，新建出售时为393.8万日元，二次流通时为878.4万日元。

 

 

顺便说一下，在新建公寓PER中排名较高的「麻布十番」站，溢价率为200.7%，排在第8位。新建出售时为372.2万日元，但二次流通时为747.1万日元。市场上单坪租金为2万305日元，表面利回为6.55%。

 

从二次转售排行榜前30位来看，海外投资者和富裕阶层喜爱的港区有12个车站上榜，而日本国内富裕阶层最爱的千代田区则有7站上榜。因再开发事业而人气上升的涩谷区有5站上榜。

 

事实证明，在过去10年里，日本房地产价格一直在上涨。

 

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房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

 

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