房价屡破新高？年收千万以上的日本上班族已经买不起二手房了！｜日本房产

发布: 2025/04/16 更新: 2025/06/26

市中心的新建屋基本上无望……

虽然根据个人条件，每个人能负担的价格不一，但以大部分上班族的的年收来概算，年收入在1000万日圆以下的受薪族，想在东京23区内购置新建公寓几乎是不可能的事。年收勉强达标1000万日圆以上的上班族，选项也不是那么多，如果想购置新建公寓的话，可选择的区域大概会集中在练马区、葛饰区、江户川区等东京较外围的区，市中心的新建房基本上无望。

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新建公寓售价5年内上涨5成，中古屋更上涨达6成

因建材原料成本上涨以及人工费用上升，建筑工程的整体成本大幅上升，这也反映在最终的售价上，导致公寓的价格不停上涨。此外，海外投资人持续投入资金，也持续推升日本房地产市场的整体行情。

根据日本不动产经济研究所的数据指出，2024年，东京都23区的公寓价格每平方米平均换算价格为171万日圆。以东京一栋普通公寓，室内面积70平方米的户型换算，要价1亿1970万日圆，比起5年前涨了约52%。

其中东京都港区的均价最高，要价2亿7820万日圆。最便宜的则是江户川区，大约7861万日圆。中古屋的行情也受到新建公寓的行情影响，价格也呈现上升趋势。

根据数据资料显示，东京都内供给量相对充足的屋龄10~20年的中古公寓，70平方米的户型，平均售价行情换算约为9860万日圆，5年之内均价上升约65%。中古屋行情价最高的位于千代田区，约1亿9217万日圆，最便宜的则是足立区，大约4434万日圆即能入手。

若想在东京23区购置中古屋，年收需达到750万日圆较保险

在日本使用房贷购入房地产是相当普遍的做法，依照这样的逻辑以自用住宅贷款最多可贷年限35年、贷款利息平均2.25%（大型银行）、首付500万日圆来计算的话，如果想在东京23区购置新建屋则年收最少须超过1000万日圆，或有可能负担得起。

如果年收达到1500万日圆的水准，则有机会在例如墨田区、板桥区等7个行政区找到可入手的物件。如果想在如港区、千代田区这类的核心地区置产，年收至少需达到2000万日圆较保险。

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如果将时间倒回5年前，当时的公寓平均售价较现在便宜，且住宅贷款的利息也大约只要1.2%。当时的时空环境下，年收达到1000万日圆的上班族，23个行政区里有12个区的范围可选择。如今就算年收达到1000万日圆，可选择的区域几乎为0。

如果不限于新建案同时也考虑中古屋的话，年收达750万日圆或许有可能入手一套中古屋。但这也仅限于位置较偏僻、市中心外围的地区。市中心地段的房子若年收未达到1000万日圆甚至保险一点的1500万日圆，基本上是高不可攀的选项。

贷款时该注意的事

在这样的大环境下，一般人在使用贷款的时又该怎么做才能安心置产呢？专家就提出以下建议：首先手头上务必多准备一些首付款、确认自己每个月需固定支付的修缮备用金和管理费的金额，以此评估自己的房贷承受能力。

「修缮备用金」、「管理费」、「房贷」这三项费用，是购房者接下来每个月都必须固定支出的费用。此外，贷款的还款方式，建议选择「等额本金还款」比起「等额本息还款」需支出的总额会较少。

当然签下贷款合约后，也要随时注意经济动向特别是银行关于贷款方面的调整、新的规定。并不是签下合约后就不能变动或坐等每个月扣款。贷款的原理是这样的，虽然偿还贷款的本金很重要，但贷款一定会出现利息，所以根据情况，如何降低「利息」带来的负担才是有效减轻还贷压力的有效方式。实际签约之前，务必衡量个人的经济能力、风险承受能力。

买房是一辈子的大事，切勿草率而为。

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房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！